Feuchter Keller im Mietshaus: Das sind Ihre Rechte

Handelt es sich bei einem feuchten Keller um einen Grund für eine Mietminderung? Hier erfahren Sie alles Wichtige über Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Wenn Sie den Keller als Lagerraum für Möbelstücke oder andere Gegenstände nutzen wollen, ist (Luft-)Feuchtigkeit ein entscheidender Faktor. Ist der Keller zu feucht, bildet sich Schimmel auf den Polstern und Kartons weichen durch. Die Auswirkungen der Schimmelpilzbildung dürfen nicht unterschätzt werden: Nicht nur, dass Ihre gelagerten Gegenstände im schlimmsten Fall unbrauchbar werden, Schimmel ist ein deutliches Anzeichen für einen Feuchtigkeitsschaden und kann gesundheitliche Probleme verursachen.

Mietminderung wegen Feuchtigkeit grundsätzlich möglich

Mit einem feuchten Keller müssen Sie sich als Mieter nicht abfinden, ein feuchter Keller kann grundsätzlich als Grund für eine Mietminderung herangezogen werden. Kommt es zu einem Rechtsstreit, wird vor Gericht der aktuelle Zustand des Kellers mit dem Zustand des Kellers bei Abschluss des Mietvertrags bzw. im Vergleich zum im Vertrag vereinbarten Zustand verglichen. In das Urteil werden zudem folgende Faktoren einbezogen: Art und Alter des Gebäudes, Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung sowie die Erfüllung der Mindeststandards.

Es gab in der Vergangenheit bereits Gerichtsurteile, die den Mietern eine Mietminderung von bis zu zehn Prozent zugesprochen haben. Allerdings handelt es sich bei diesen Urteilen keinesfalls um eine Form der Rechtsprechung, die 1:1 auf Ihren individuellen Fall übertragen werden kann. Beachten Sie zudem, dass Sie bei der Durchsetzung einer Mietminderung die korrekte Form einhalten. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.

Ist der feuchte Keller im Mietvertrag dokumentiert?

Als Vermieter ist man vielleicht geneigt, einen Minderungsausschluss bezüglich eines feuchten Kellers festhalten zu wollen. Das lässt das deutsche Mietrecht jedoch gar nicht ohne weiteres zu. Zumindest bei privat genutzten Immobilien – anders ist das bei Gewerbemietverträgen. Bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es aber eine andere Möglichkeit, sich rechtlich abzusichern. Stichwort: Vorkenntnis des Mieters. Denn: Für den Mieter sind Minderungsansprüche ausgeschlossen, die sich auf einen Mangel beziehen, den er beim Abschluss des Mietvertrags bereits kannte. Ein feuchter Keller im Altbau kann entsprechend als Mangel schriftlich festgehalten werden – je detaillierter, desto besser. Haben Sie einen Vertrag unterschrieben, in dem ein solcher Mangel festgehalten wurde, können Sie keine Mietminderung durchsetzen, da Sie sich bei Vertragsabschluss mit dem vorliegenden Mangel einverstanden erklärt haben. Allerdings darf nur der Mangel an sich festgehalten werden, ein Minderungsverzicht darf nicht in den Mietvertrag integriert werden.

Handelt es sich bei Altbau um einen Sonderfall?

Bei Gebäuden, die um das Jahr 1950 herum errichtet worden sind, standen zum Teil nur eingeschränkte Mittel zur Verfügung und entsprechend ist die Qualität nicht mit jener von modernen Neubauten gleichzusetzen. Ein Mieter in München, dessen im Keller gelagerten Gegenstände von Schimmel befallen waren, hatte mit seiner Forderung nach Mietminderung vor dem Amtsgericht München keinen Erfolg. Im Urteil wurde festgehalten, dass der Mieter damit hätte rechnen müssen, dass die Bodendämmung unzureichend bzw. die Feuchtesperre ungenügend sei und der Keller dementsprechend nicht zur Lagerung von Gegenständen geeignet war. Dieses Urteil zeigt: Für das Gericht war in diesem Fall der Standard bei Errichtung des Gebäudes ausschlaggebend, nicht aktuell übliche Standards in der Gebäudeabdichtung. Ähnlich urteilte das Landgericht Ansbach: Ein Mieter, der im Keller Polstermöbel gelagert hatte, die durch Schimmelbefall unbrauchbar geworden waren, bekam in Sachen Mietminderung und Schadenersatz kein grünes Licht vom Gericht. Eine Isolierung des Kellers sei zum Bauzeitpunkt des Gebäudes nicht Stand der Technik gewesen und der Vermieter sei nicht dazu verpflichtet, eine nachträgliche Isolierung vorzunehmen, da die Immobilie ansonsten den Mindeststandards entspreche. Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, Ihren Vermieter auf notwendige Instandsetzung und Sanierungsarbeiten hinzuweisen. In den wenigsten Fällen werden sich Mieter und Vermieter jedoch nach einer derartigen Forderung einig, sondern treffen sich im Anschluss vor Gericht.

Tipp für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie versuchen, Mängelklagen und Mietminderungen zu vermeiden. Dafür gibt es nur eine Lösung: Fachgerechte Instandhaltung des Gebäudes. Riskieren Sie nicht den Ärger mit Ihren Mietern und auf langfristige Sicht einen Wertverlust der Immobilie. Feuchtigkeitsschäden setzen der Bausubstanz zu und je weiter fortgeschritten der Schaden bereits ist, desto höher sind der Sanierungsaufwand und die damit einhergehenden Kosten.

Ursachen für einen feuchten Keller

Häufig ist der schlechte Zustand der Bausubstanz Ursache für einen feuchten Keller. Eine Schwachstelle dabei ist die Verbindung zwischen dem Fundament und dem aufsteigenden Mauerwerk. Insbesondere Vorkriegsbauten wurden nicht durch eine Horizontalsperre geschützt. Das Resultat? Feuchtigkeit dringt in Verbindung mit bauschädlichen Salzen über das Fundament des Hauses ein und steigt im Mauerwerk auf. Ein nachträglicher Einbau einer Horizontalsperre ist problemlos möglich, kann allerdings nur von einem Fachbetrieb vorgenommen werden. Gut gemeinte Versuche von Heimwerkern sorgen häufig dafür, dass der Schaden vergrößert wird. Lassen Sie Ihren Keller professionell trockenlegen! Bei Gebäuden, die ab 1970 errichtet worden sind, wurde bereits mit durchgehenden Bodenplatten gearbeitet. Entsteht dort im Fußpunktbereich der Kellerwand ein Feuchtigkeitsschaden, spricht dies für einen undichten Wand-Sohlen-Anschluss. Diese Schwachstelle kann durch Verpressung bzw. Druckinjektion behoben werden, sodass ein weiterer Eintritt von Feuchtigkeit verhindert wird. Abgesehen von einer mangelhaften Bausubstanz gibt es weitere Auslöser für Feuchtigkeitsschäden. Dazu zählen beispielsweise ein Rohrbruch, ein Schaden nach Starkregen oder ein Wassereintritt, der durch defekte Drainagen oder eine defekte Dachentwässerung verursacht wurde.