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Sind Feuchtigkeit und Schimmel Gründe für eine Mietminderung?

Schimmel ist ein Grund für Mietminderung
Schimmel ist ein Grund für Mietminderung

Feuchtigkeit und Schimmel sind Wohnungsmängel und somit ein Grund für Mietminderung. Allerdings gestaltet sich das in der Praxis nicht immer so einfach wie es in der Theorie klingt. Zum einen muss geklärt werden, wer für den Feuchtigkeitsschaden die Verantwortung trägt, zum anderen riskiert man die Kündigung, wenn die Mietminderung unberechtigt bzw. zu hoch angesetzt wird.

Schimmel ist ein Grund für Mietminderung

Der Vermieter ist in der Beweispflicht

Neben baulichen Mängeln gehören falsches Lüften und Heizen zu den häufigsten Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und damit einhergehender Schimmelpilzbildung. Das führt dazu, dass viele Vermieter die Verantwortung und Schuld beim Mieter sehen. Rechtlich ist es jedoch so, dass der Vermieter, nachdem ihn der Mieter auf den Schimmelbefall aufmerksam gemacht hat, beweisen muss, dass kein Baumangel vorliegt. Und selbst wenn dies der Fall ist, wird es bei Frage, ob der Mieter korrekt geheizt und gelüftet hat, schwierig. Denn entscheidend ist, welches Verhalten dem Mieter zugemutet werden kann. Bezogen ist dies einerseits auf die Raumtemperatur: Absenkung während der berufsbedingten Abwesenheit ist zulässig, berücksichtigt wird auch, dass Temperaturunterscheide aufgrund der Raumnutzung auftreten: Während die Durchschnittstemperatur im Schlafzimmer zwischen 16 und 18 Grad liegt, erreicht sie in anderen Räumen hingegen bis zu 22 Grad. Dreimaliges Lüften pro Tag gilt zudem als ausreichend, an das übliche Lüftungsverhalten des Mieters dürfen – das wurde vor Gericht festgehalten – keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Für den Fall, dass kein Baumangel nachgewiesen wird und der Mieter genug gelüftet und geheizt hat, weist die Wohnung Mängel auf, die durch übliches Wohnverhalten nicht vermieden werden können und zu einer Mietminderung berechtigen.

Auch ein feuchter Keller ist Grund für Mietminderung

Feuchtigkeit im Keller ist ein Grund für Mietminderung – sogar dann, wenn der Kellerraum nicht zur Wohnfläche zählt. Für den Fall, dass der Mieter den mitvermieteten Keller nicht nutzen kann, gilt eine Minderungsquote von drei Prozent der Bruttomiete als angemessen.

Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, ist es wichtig, den Schaden mit Fotos und per Protokoll zu dokumentieren. So können Sie später nachweisen, wie sehr Sie als Mieter tatsächlich unter dem Schaden gelitten haben.

Wie kann man eine Mietminderung durchsetzen?

Liegt ein Feuchtigkeitsschaden vor, muss eine gewisse Form eingehalten werden, um eine Mietminderung durchzusetzen. Fordern Sie im ersten Schritt den Vermieter schriftlich und nachweisbar (per Einschreiben oder durch persönliche Übergabe) zur Behebung des Schadens auf. Setzen Sie in diesem Schreiben dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens. Je nach Ausmaß des Schadens liegt diese in der Regel bei 14 Tagen. Erst wenn diese Frist nicht eingehalten wurde und der Schaden weiterhin besteht, ist eine Mietminderung möglich. Allerdings gilt hierbei: Die Miete darf nicht unberechtigt gemindert werden. Die Höhe der Minderung muss dem Schaden angemessen sein und sobald die Summe, die man dem Vermieter schuldig ist, die Höhe von einer Monatsmiete übersteigt, droht die Kündigung. Lassen Sie sich von einem Mieterverein beraten, um eine angemessene Minderungshöhe zu ermitteln. Diese ist abhängig vom Ausmaß des Schadens und von der Länge des Zeitraums, in dem Sie dem Schaden ausgesetzt sind.

Alternative zur Mietminderung

Anstelle eine Minderung im Voraus durchzusetzen, besteht alternativ die Möglichkeit, die Miete weiterhin in voller Höhe zu zahlen – allerdings unter Vorbehalt. Überweisen Sie die Miete weiter wie bisher, teilen dem Vermieter aber mit, dass Sie diese aufgrund des vorliegenden Schadens nur noch vorbehaltlich zahlen. Sobald der Schaden dann behoben ist, können Sie als Mieter den Minderungsbetrag zurückfordern bzw. einklagen.

Werden die Mängel trotz der vorbehaltlichen Zahlung nicht behoben, kann der Mieter auch von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Konkret bedeutet das, dass die Mietzahlung zunächst reduziert wird, nach Behebung des Schadens die einbehaltene Summe (gegebenenfalls abzüglich eines Minderungsbetrags) trotzdem an den Vermieter gezahlt wird. Wird der Vermieter gar nicht tätig, sollten Sie sich informieren, ob Sie den Schaden auf Kosten des Vermieters beheben lassen bzw. den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen können.

Die Gefahren von Feuchtigkeitsschäden nicht unterschätzen

Einen Feuchtigkeitsschaden dürfen Sie nicht unterschätzen. Auch wenn die langfristige Schädigung der Bausubstanz für Sie als Mieter vielleicht weniger relevant ist, sollten Sie wissen, dass Feuchtigkeitsschäden und Schimmel schwerwiegende Folgen für Ihre Gesundheit haben können. Durch Schimmelsporen werden nicht nur Allergien verstärkt bzw. verursacht, sondern unter Umständen schwere Atemwegserkrankungen ausgelöst. Entsprechend ist es wichtig, dass die Ursache eines Feuchtigkeitsschadens schnell ermittelt und er im Anschluss behoben wird.