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Versteckte Mängel nach Hauskauf entdeckt – wer haftet?

Nach Hauskauf versteckte Baumängel gefunden
Nach Hauskauf versteckte Baumängel gefunden

Entdecken Sie nach dem Kauf einer Immobilie versteckte Mängel, ist das nicht nur besonders ärgerlich. Es stellt sich auch die Frage, wer die Haftung dafür übernimmt. Ob der Verkäufer mit einem Haftungsausschluss auf der sicheren Seite ist, lesen Sie hier.

Die Ballungszentren rund um die großen Städte in Deutschland wachsen, die Zinsen sind niedrig – und der Hauskauf wird immer beliebter. Doch der Erwerb einer Bestandsimmobilie ist nicht ohne Tücken. Sie haben sich ein Haus angeschaut und sich nach gründlicher Besichtigung zum Kauf entschlossen? Mängel konnten Sie keine feststellen, Makler oder Eigentümer haben ebenfalls keine genannt, oder diese auf Nachfrage sogar ausgeschlossen?

Entdecken Sie nach dem Kauf der Immobilie nun doch einen versteckten Mangel, ist das nicht nur ärgerlich, es stellt sich zudem die Frage, wer die Haftung hierfür übernimmt. Wird festgestellt, dass Mängel bereits vor dem Kauf bestanden, ist schnelles Handeln gefragt.

Was versteht man unter versteckten Mängeln?

Die Tinte unter dem Kaufvertrag ist gerade trocken, da werden langsam aber sicher die ersten Mängel am gerade erworbenen Gebäude offenbar. Nun ist guter Rat teuer, schließlich stellt sich nun die Frage, ob der Verkäufer des Hauses die Mängel einfach arglistig verschwiegen hat oder diese tatsächlich erst jetzt aufgetreten sind.

Davon unberührt sind die sogenannten offenen Mängel. Darunter versteht man typische Mängel, die auf den ersten Blick sichtbar sind – und über die wahrscheinlich auch bei den Besichtigungsterminen mit dem Verkäufer gesprochen wurde. Das kann unter anderem ein kaputtes Dach sein, dessen Löcher offen zu sehen sind, Fenster, die einen deutlichen Sanierungsbedarf aufweisen, oder Schäden aufgrund von eindringendem Wasser sowie Schimmelbefall.

Bei versteckten Mängel gibt es zudem noch eine Unterscheidung: Die Haftung bei klassischen versteckten Mängel wird nämlich in aller Regel im Kaufvertrag ausgeschlossen, schließlich ist es durchaus möglich, dass der Verkäufer selbst nichts von diesen Mängeln wusste – und so unter Umständen trotzdem in die Haftung genommen werden könnte. Anders verhält es sich bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Dabei handelt sich um Mängel, die der Verkäufer kannte, dem Käufer aber nicht mitgeteilt und stattdessen verschwiegen hat – und bei denen davon auszugehen ist, dass der Käufer bei Kenntnis davon Abstand von einem Kauf genommen hätte.

Versteckte Mängel: Was muss der Käufer bei Entdecken tun?

Selbst die Tatsache, ein Haus vor dem Kauf ganz genau unter die Lupe genommen zu haben, schützt nicht davor, nachträglich noch diverse Mängel an Ihrer neuerworbenen Immobilie zu entdecken. Grundsätzlich regelt das Gesetz, dass ein Verkaufsobjekt ohne weitere Mängel an den Käufer übergeben werden muss.

Klar ist aber, dass das bei einem Jahrzehnte alten Haus nicht immer möglich ist. In diesem Fall muss der Zustand altersgerecht sein, um als mangelfrei zu gelten. Dann stellt sich die Frage: Handelt es sich um arglistig verschwiegene Mängel? Und ist der Verkäufer mit einem Haftungsausschluss auf der sicheren Seite? Im Kaufvertrag ist es in der Regel normal, dass ein Haftungsausschluss für den Privatverkauf und ein Ausschluss der Sachmängelhaftung enthalten ist. Anders verhält sich das mit der Haftung für Baumängel, die in der Regel nur bei Neubauten Anwendung findet.

Die gute Nachricht für Sie als Käufer: Von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen sind zu Ihrem Schutz die arglistig verschwiegenen versteckten Mängel. An dieser Stelle wird es nun schwierig, denn die neuen Besitzer sind in der Beweispflicht. Dazu kommt, dass ein schnelles Handeln erforderlich ist, da die Ansprüche verjähren – und zwar zwei Jahre nach dem Entdecken der Mängel.

Sachverständigen zur Schadensbegutachtung heranziehen

Sachverständiger stellt Baumängel fest

EIn Sachverständiger prüft die Mängel © istock.com/fstop123

Doch was ist nun zu tun? Zuerst sollten Sie einen Experten einschalten, der sich den Schaden ganz genau ansieht. Der Sachverständige bewertet den Schaden und teilt Ihnen ganz genau mit, ob dieser schon längerfristig besteht.

Im Anschluss sollten Sie den Verkäufer des Objektes anschreiben, ihm den Sachverhalt schildern und eine gütliche Einigung anstreben. Die kann zum Beispiel in Form einer Minderung des Kaufpreises oder durch die Beteiligung an den Sanierungskosten geschehen. Wenn der Verkäufer zu keinem Kompromiss bereit ist, hilft nur der Gang zum Rechtsanwalt. Sicher ist jedenfalls, dass die Beweislage ausreichend gut sein muss, um rechtliche Ansprüche geltend machen zu können. Da sich dies nach dem Kauf einer Immobilie oft schwierig gestaltet, empfiehlt es sich, das Objekt bereits im Vorfeld in Zusammenarbeit mit Experten genau auf versteckte Mängel zu prüfen, um keine böse Überraschung zu erleben.