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Am Neubau gibt es Baumängel – Was kann man tun?

Nässe im Neubau ist ein Baumangel
Nässe im Neubau ist ein Baumangel

Dass beim Bau Mängel auftreten, ist leider eher die Regel denn die Ausnahme. Sowohl in der Planung als auch in der Ausführung können Fehler passieren. Welche Rechte und Pflichten Sie als Bauherr haben und wer bei Mängeln haftet, erfahren Sie hier.

Es gilt für Baumängel die Definition von Abweichungen von der Ist- und der Soll-Beschaffenheit. Das heißt, dass vertraglich und im Bauplan genau festgelegt wird, was entstehen soll. Jede Abweichung davon ist ein Baumangel. Das muss nicht einmal bedeuten, dass die anerkannten Regeln der Technik außer Acht gelassen wurden – selbst eine optische Abweichung kann ein Mangel sein.

Welche Mängel gibt es?

Die Liste der möglichen Baumängel ist extrem umfangreich. Allerdings treten einige von ihnen besonders häufig auf. Zu diesen zählen etwa

  • die mangelhafte Abdichtung der Wände, der Bodenplatte, des Daches, des Putzes
  • eine mangelhafte Dämmung oder ihr fehlerhafter Aufbau
  • eine mangelhafte Luftdichtigkeit durch schlecht abgedichtete Fugen
  • Unebenheiten des Fußbodenbelags oder des Estrichs
  • Feuchtigkeit in der Bausubstanz wegen mangelhafter Trocknung während des Baus
  • fehlerhafte Installationen (Sanitär, Elektrik, Heizung)
  • fehlerhaft eingefügte Fenster
  • mangelhafter Schallschutz bei Doppelhäusern, Treppen, Wänden

Wer kommt für Baumängel auf?

Unter gewissen Voraussetzungen greift für Baumängel der Rechtsschutz für den Bauherrn. Intuitiv würde man vermuten, dass derjenige die Mängel behebt, der sie verursacht, doch in der Realität ist die Sache weniger einfach: Sie als Bauherr müssen sorgfältig jeden Schritt auf dem Bau protokollieren und dokumentieren und Baumängel reklamieren, sobald sie auftreten. Es liegt an Ihnen, Beweise dafür zu erbringen, dass die Mängel zu einem bestimmten Zeitpunkt und in der Verantwortung eines Dienstleisters entstanden sind.

So gehen Sie auf Nummer sicher

Vor dem Bau sollten Sie mit dem Bauunternehmen eine exakte Baubeschreibung vornehmen. „Exakt“ heißt hier, dass Sie wirklich ins Detail gehen: Welche Materialien von welchen Firmen werden verbaut, wie viel davon wird benötigt und wie hoch sind die Kosten? Planen Sie die ungefähren Zeiten für die einzelnen Bauphasen – dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Ihnen das Wetter einen Strich durch die Rechnung machen kann. Halten Sie im Vertrag fest, dass Sie jede Rechnung erst dann bezahlen, wenn die Arbeiten ohne Baumängel ausgeführt wurden.

Sachverständiger überprüft Bausubstanz

Ein Sachverständiger erkennt drohende Baumängel sofort

Da Ihnen selbst möglicherweise das Know-how und vielleicht auch die Zeit fehlen, um Mängel schon während des Baus zu entdecken, ziehen Sie außerdem von Anfang an einen Sachverständigen hinzu. Das kann zum Beispiel ein unabhängiger Architekt sein. Dieser ist von der Planung an mit dabei und überprüft jeden einzelnen Bauabschnitt. So kann er sofort auf Mängel hinweisen und dafür sorgen, dass sie schnellstmöglich behoben werden. Er erstellt auch mit Ihnen das Abnahmeprotokoll der Bauleistungen. Die Kosten für einen solchen Sachverständigen liegen bei etwa 1 – 1,5 Prozent der Gesamtsumme für den Bau, können Ihnen aber spätere teure Reparaturen ersparen.

Wann tritt bei Baupfusch Verjährung ein?

Nach der Abnahme durch Sie als Bauherren liegt die Gewährleistungsfrist für den Bau bei fünf Jahren. Innerhalb dieser Zeit muss das für die Fehler zuständige Unternehmen die Mängelbeseitigung nach Abnahme durchführen – allerdings nur, wenn Sie lückenlos nachweisen können, dass die Verantwortung bei dem entsprechenden Dienstleister liegt. Das ist nur möglich, wenn Sie ein genaues Protokoll führen oder es von dem herangezogenen Sachverständigen führen lassen.

Im Nachhinein noch die Beseitigung eines Mangels zu erreichen, bei dem nicht eindeutig geklärt ist, wer ihn verursacht hat, ist fast unmöglich und kann lange Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen. Möchten Sie sicher etwaige Baumängel vor der Verjährung verbessert wissen, sind eine sorgfältige Planung und ein wasserdichter Vertrag mit den Bauunternehmern unabdingbar. Hier lohnt es sich, im Vorfeld schon etwas Geld für eine Rechtsberatung auszugeben, damit der Vertrag keine Schlupflöcher aufweist und Sie gegebenenfalls auf den Kosten sitzen bleiben.