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Ist die Kellersanierung steuerlich absetzbar?

Wussten Sie schon, dass Sie Ihr Finanzamt mit bis zu 1.200 Euro jährlich an einer Reparaturmaßnahme „beteiligen“ können? Bis zu dieser Höchstsumme kann sich jährlich die Einkommenssteuer bei Handwerkerleistungen ermäßigen.

Wer eine Reparaturmaßnahme am eigenen, privat genutzten, Haus vornimmt, profitiert von dieser Regelung. Steuerlich absetzbar sind natürlich auch die Sanierung eines schadhaften Balkons, die Trockenlegung eines feuchten Kellers durch Sanierung der Kellerwände oder die effektive Innendämmung gegen Schimmelbefall.

Kosten werden steuerlich anerkannt

Eine Kellersanierung ist steuerlich absetzbar.

Eine Kellersanierung ist steuerlich absetzbar.

In Paragraph 35a des Einkommensteuergesetzes findet man die Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit: „Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1.200 Euro.  Dies gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.“

Wer für sein Vorhaben keine KfW-Förderung zur Kellersanierung in Anspruch genommen hat oder in Anspruch nehmen konnte, findet also bei der Einkommensteuer einen Hebel, um die Kosten effektiv zu senken. Steuerlich absetzen kann man bei der gesamten Kellersanierung allerdings nur die Arbeitskosten (einschließlich der Maschinenkosten und Fahrtkosten) des Handwerksbetriebes, nicht die Materialkosten. Voraussetzung für die Absetzbarkeit ist die Zahlung des Rechnungsbetrages an das beauftragte Unternehmen. In der Rechnung müssen Arbeitskosten und Materialkosten separat ausgewiesen sein. Die Arbeitskosten kann man dann zu 20 Prozent absetzen – bis zur genannten Höhe von 1.200 Euro.

So macht man Kosten beim Finanzamt geltend:

Besonders positiv ist, dass diese Höchstsumme nicht, wie die meisten anderen absetzbaren Posten, nur den Gewinn schmälert, sondern direkt von der errechneten Steuerschuld abgezogen wird. Die Beispielrechnung zeigt es:

– Ihre Einkommensteuer für das Jahr 2015 beträgt 3.000 Euro.

– Sie beauftragen ein Unternehmen mit einer umfassenden Sanierungsmaßnahme und erhalten eine Rechnung, in der 3.000 Euro Arbeitskosten enthalten sind.

– 20 Prozent davon, also im Beispielfall 600 Euro, können Sie direkt auf die Einkommensteuer anrechnen lassen. Ihre Einkommensteuerschuld beim Finanzamt beträgt also nur noch 2.400 Euro.

Die abzugsfähige Höchstsumme nimmt man also in Anspruch, wenn man übers Jahr 6.000 Euro Handwerker-Arbeitsstunden (incl. Maschinenkosten und Fahrtkosten) beauftragt hat. Dann verringern sich 3.000 Euro Einkommensteuer zu nur noch 1.800 Euro.

Das Finanzamt unterscheidet übrigens zwischen dem Begriff „Reparaturkosten“, der als „Erhaltungsaufwand“ definiert wird und „Sanierungskosten“, die als „Herstellungskosten“ definiert sind. Wer an seinem selbst bewohnten Privathaus Maßnahmen beauftragt, muss darüber nicht grübeln. Das Finanzamt macht beim Privathaus keinen Unterschied in der Absetzbarkeit.

Was gilt bei vermieteten Immobilien?

Wer  Maßnahmen an einem vermieteten Haus oder einer vermieteten Wohnung durchführen lässt, muss die unterschiedlichen Definitionen von Sanierungskosten und Reparaturkosten beachten. Die gute Nachricht für Inhaber und Inhaberinnen vermieteter Immobilien: Sie können generell Reparatur- und Sanierungskosten zu 100 % gewinnschmälernd von der Steuer absetzen ohne deckelnden Grenzwert. Bei vermieteten Immobilien können auch die Materialkosten angerechnet werden.

Den Unterschied gibt es zwischen den Begriffen „Reparaturkosten“ und „Sanierungskosten“ bei vermieteten Immobilien in der Anrechnungsart:

– Erhaltungsaufwand definiert sich als „Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen“.

Diese Reparaturkosten kann man entweder zu 100 % im Jahr der Zahlung gewinnschmälernd ansetzen oder über bis zu fünf Jahre „abschreiben“, die Kosten also anteilig in mehreren Jahren anrechnen lassen. Die Variante „Abschreibung“ lohnt sich dann, wenn der Jahresgewinn im Jahr der Reparaturmaßnahme so gering ist, dass nicht die volle Ersparnis ausgeschöpft werden könnte. Arbeiten am Balkon oder die Beseitigung von Feuchteschäden im Keller sind in der Regel „Erhaltungsaufwand“, bei dem der Besitzer oder die Besitzerin diese vorteilhafte Wahlmöglichkeit hat.

– Eine Sanierungsmaßnahme liegt steuerlich dann vor, wenn von den vier Ausstattungs-Kernbereichen Sanitär, Elektro-Installation, Fenster und Heizung mindestens drei innerhalb eines Jahres eine umfassende Reparatur erfahren. Außerdem sind Sanierungsmaßnahmen für das Finanzamt solche Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum entsteht, wo vorher keiner war. Wenn Sie sich zum Beispiel entschließen, die Terrasse Ihres vermieteten Hauses zum Wintergarten auszubauen, sind dies Herstellungskosten und keine Erhaltungskosten. Sanierungsmaßnahmen nach der Definition des Steuerrechtes werden nach der erwarteten Nutzungsdauer der Baumaßnahme an der Immobilie abgeschrieben – teilweise über viele Jahre.