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Feuchter Keller: Käufer von Altbau-Wohnhäusern müssen aufgeklärt werden

Schlüsselübergabe nach Hausverkauf
Schlüsselübergabe nach Hausverkauf

Dringt bei starken Regenfällen bei Altbau-Wohnhäusern Wasser in den Keller ein, ist das eine Tatsache, über die der Verkäufer Kaufinteressierte informieren muss. Kommt der Verkäufer dieser Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Hauskauf sogar rückabgewickelt werden. Erfahren Sie hier mehr über die Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf.

Vor dem Hausverkauf besteht eine Aufklärungspflicht

Verkäufer hat die Pflicht über Feuchtigkeitsschäden zu informieren

Feuchtigkeitsschäden sind gleich auf mehreren Ebenen problematisch: Einerseits gefährden sie auf lange Sicht die Gesundheit der Bewohner eines Gebäudes, andererseits schwächen sie die Bausubstanz und führen dadurch zu einem Wertverlust. Beim Hauskauf – insbesondere wenn es sich um einen Altbau handelt – empfiehlt es sich für den Käufer, einen Sachverständigen einzuschalten und gegebenenfalls eine Schadensanalyse durchführen lassen.

Sind dem Besitzer Feuchtigkeitsschäden bekannt, muss der den Kaufinteressenten darüber informieren. Ist es neben dem feuchten Mauerwerk zu einem Wassereintritt durch Hochwasser oder Starkregenfälle gekommen, muss zusätzlich darauf hingewiesen werden.

Ein Fall, der im Sommer 2016 am Oberlandesgericht Hamm behandelt wurde, zeigt, welche Folgen eine Verletzung der Aufklärungspflicht nach sich ziehen kann:

Der Kläger aus Nordrhein-Westfalen erwarb 2012 ein Wohnhaus mit einem 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung der Immobilie wiesen sichtbare Farb- und Putzabplatzungen auf den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hin. Käufer und Verkäufer sprachen über diese Schäden und vereinbarten einen Gewährleistungsausschluss. Über Wasser, das bei starken Regenfällen in den Keller eingedrungen war und auch weiterhin in solchen Situationen eindrang, informierte der Verkäufer nicht, obwohl der Käufer erwähnte, dass er den Keller zu Lagerzwecken nutzen wollte. Nachdem der Käufer auf diese Problematik aufmerksam wurde, verweigerte er die Zahlung des noch ausstehenden Kaufpreises, trat vom Kaufvertrag zurück und verklagte den Vorbesitzer – erfolgreich. In einem noch nicht rechtskräftigen Urteil entschied das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, 22 U 161/15), dass der Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Der Gewährleistungsausschuss kam in diesem Fall laut Meinung des Gerichts nicht zum Tragen, weil es sich um eine arglistige Täuschung und Verletzung der Aufklärungspflicht handelte. Der Käufer hatte gefragt, ob er die Möglichkeit habe, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, wurde aber trotzdem nicht auf die dem Verkäufer bekannten Wassereintritte hingewiesen.

 Aufklärungspflichten beim Hausverkauf

Zeigen sich nach dem Abschluss des Kaufvertrags Schäden oder Mängel an Immobilien, kommt es in den meisten Fällen zu einem Streit zwischen Käufer und Verkäufer, der nicht selten vor Gericht endet. Aber: Ein Verkäufer ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer über jeden vorhandenen Mangel aufzuklären. Gemäß der aktuellen Rechtslage werden zwei Arten von Fällen unterschieden.

  1. Aufklärungspflicht wegen einer konkreten Frage des Käufers
  2. Aufklärungspflicht ohne Frage des Käufers

Hat der Käufer eine konkrete Frage an den Verkäufer gestellt, ist dieser dazu verpflichtet, diese vollständig und korrekt zu beantworten. Tatsachen dürfen nicht verdreht oder die Wahrheit heruntergespielt werden, andernfalls handelt es sich um eine arglistige Täuschung. Hat der Verkäufer jedoch gar nicht das Wissen, um die Frage vollständig und korrekt zu beantworten, sollte er auf gar keinen Fall mutmaßen. Denn es handelt sich trotzdem um eine Verletzung der Aufklärungspflicht, wenn er mit seiner Antwort falsch liegt. Auch ohne konkrete Frage durch den Käufer können Aufklärungspflichten entstehen. Sind dem Verkäufer Tatsachen bekannt, die für die Kaufentscheidung des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind, muss er ihn ungefragt darüber informieren.

Rechtslage bei feuchten Kellern in Altbauten nicht eindeutig

Bei Prozessen um feuchte Keller in Altbauten ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Beispielsweise gab es einen Fall am Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2013, Az.: 5 U 75/12), bei dem eine Käuferin nicht auf eine fehlende Kellerabdichtung des 1920 errichteten Hauses hingewiesen wurde. Allerdings war eine Horizontal- oder Vertikalabdichtung in dieser Dekade noch gar nicht üblich – insofern handelte es sich nicht um eine arglistige Täuschung des Verkäufers und die Klage der Käuferin wurde abgewiesen. Mehr über typische Mängel nach Baujahr finden Sie hier. 

Bildcredit: depositphotos.com/ Bombaert