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Haus durch Zwangsversteigerung erwerben? Darauf müssen Sie achten

Zwangsversteigerung von Immobilien
Zwangsversteigerung von Immobilien

Eine Zwangsversteigerung kann die ideale Möglichkeit sein, günstig eine Immobilie zu erwerben. Worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein Haus durch Zwangsversteigerung erwerben möchten, erfahren Sie in unseren Experten-Tipps!

Manche Eigentümer von Immobilien können die Kosten für ihr Haus nicht aufbringen und verschulden sich. In einigen dieser Fälle kommt es zur Zwangsversteigerung durchs Amtsgericht. Wenn Sie Glück haben, können Sie bei derartigen Terminen ein wahres Schnäppchen machen. Allerdings gibt es verschiedene Risiken bei dieser Art von Hauskauf.

So erfahren Sie von der Zwangsversteigerung von Immobilien

Sechs Wochen vor den Versteigerungen werden Informationen darüber im Amtsgericht ausgehängt und im Amtsblatt abgedruckt. Inzwischen gibt es aber auch mehr als ein Zwangsversteigerungsportal, sodass Sie die Termine bequem im Internet finden. Bei diesen Hausversteigerungen wird zunächst der Verkehrswert der Immobilie genannt. Erreichen die Gebote nicht die Hälfte dieses Betrags, kommt das Haus bei diesem ersten Termin nicht unter den Hammer. Bei einem zweiten Termin gilt diese Grenze von 50 Prozent des Verkehrswerts nicht. Das ist aber allgemein bekannt, sodass es durchaus sein kann, dass beim zweiten Termin der Zwangsversteigerung das Haus für einen deutlich höheren Betrag den Besitzer wechselt.

Einige Immobilien können sich bei der Zwangsversteigerung als Schnäppchen erweisen

Vor der Zwangsversteigerung sorgfältig informieren

Vor dem Termin können Sie das Gutachten der Fachleute einsehen, die den Verkehrswert der Immobilie geschätzt haben. Je nachdem, wie ausführlich es ist, ist das Risiko größer oder kleiner. Tatsächlich muss der Besitzer vor der Zwangsversteigerung sein Haus für niemanden öffnen – weder für Interessenten noch für Gutachter. In diesem Fall bleibt den Fachleuten nichts anderes zu tun, als das Haus von außen so genau wie möglich zu betrachten und für die Schätzung des Verkehrswerts Vermutungen anzustellen.

Das Risiko bei der Zwangsversteigerung

Wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus kaufen und danach feststellen, dass es Baumängel aufweist, von Schimmel befallen ist oder gesundheitsschädliche Materialien enthält, haben Sie keinerlei Gewährleistungsansprüche. Da dieses Risiko grundsätzlich besteht, wird der Verkehrswert immer etwas niedriger angesetzt: Man zieht den sogenannten Sicherheitsabschlag ab. Doch wenn die Bausubstanz stark geschädigt ist, zahlen Sie trotzdem zu viel für eine Immobilie, in der Sie nicht ohne umfangreiche Sanierungen leben können.

Das können Sie selbst vor dem Hauskauf tun

Nehmen Sie vor der Zwangsversteigerung das Grundstück in Augenschein. Sie können das Haus von der Straße aus betrachten, solange Sie möchten. Achten Sie dabei auf:

  • den Zustand des Daches
  • Putz und Fassade
  • Fenster und Türen
  • etwaigen Bewuchs

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie klingeln und sich freundlich vorstellen. Zwar besteht die Möglichkeit, dass Ihr Gegenüber wütend wird und Sie fortschickt. Es kann aber auch sein, dass der Eigentümer der Immobilie vernünftig ist und Sie das Haus besichtigen lässt. Schließlich weiß er, dass ernsthafte Interessenten oft auch bereit sind mit dem Preis höher zu gehen. Für diesen Fall ist es gut, wenn Sie bereits einen Fragenkatalog dabeihaben. Stellen Sie Fragen

  • zur Elektrik – wie alt ist sie, wie gut funktioniert sie?
  • zum Keller – ist er feucht, wurden Maßnahmen zur Abdichtung unternommen?
  • zur Abdichtung – verfügt das Haus über eine intakte Horizontalsperre?
  • zu etwaigen Feuchtigkeitsschäden – gab es schon welche, und was wurde dagegen unternommen?
  • zu Schimmelbefall – hat es welchen gegeben, und wie wurde er beseitigt?

Es kann sein, dass Ihnen der Besitzer nicht alle Fragen beantworten kann oder will. Von daher bleibt bei den Versteigerungen immer ein Restrisiko, auch wenn Sie das Innere des Hauses zu sehen bekommen.

Warum Feuchtigkeitsschäden für Immobilien so fatal sind

Wenn Grundwasser durch die Wände eindringt, wird die Bausubstanz nachhaltig beeinträchtigt. Werden diese Schäden nicht fachmännisch behoben, können die feuchten Wände durch die bei unterschiedlichen Temperaturen verschieden hoch ausgeprägte Wasserdichte Risse entwickeln. Diese leisten dem weiteren Eindringen von Feuchtigkeit Vorschub und treiben so den Verfall des Gebäudes voran. Die Dämmung kann stark beeinträchtigt werden, sodass die Energieeffizienz verloren geht.

Gleichzeitig kann die Gesundheit von Menschen, die in einem Haus mit feuchten Wänden leben, nicht gewährleistet werden. Bildet sich Schimmelpilz in der Wand, der sich bei diesem Klima sehr wohl fühlt, verbreiten sich die Sporen im Innenraum. Die Bewohner atmen sie ein und können Atemwegserkrankungen, Allergien, Kopfschmerzen, Husten oder Bronchitis, Atemnot und Magen-Darm-Erkrankungen bekommen. Auch gereizte Augen und permanente Erschöpfung sind keine Seltenheit: Schimmel ist gesundheitsgefährdend!

Bei Zwangsversteigerungen nicht die Katze im Sack kaufen

Wenn Sie vor der Versteigerung von Immobilien, die Sie interessieren, kaum etwas erfahren, ist es sicherer, von dem Kauf Abstand zu nehmen. Selbst wenn ein Schnäppchen lockt, sollten Sie sich vor Augen halten, dass der Besitzer nach der Zwangsversteigerung seine Kredite bei den Banken nur um den Betrag des Verkaufs mindern kann. Das heißt: Auch wenn er bitter ist und wütend über den Verlust des Hauses, liegt es in seinem ureigensten Interesse, dass es für einen möglichst hohen Betrag verkauft wird. Sträubt er sich dagegen, die wichtigsten Informationen preiszugeben, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass große Mängel vorliegen.