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Eigentümergemeinschaft – Was gilt es zu beachten?

Eigentümergemeinschaften sorgen dafür, dass alle Parteien zu ihrem Recht kommen
Eigentümergemeinschaften sorgen dafür, dass alle Parteien zu ihrem Recht kommen

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Damit gehen gewisse Rechte und Pflichten einher. Hier finden Sie grundlegende Informationen zum Thema Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Im Wohnungseigentumsgesetz wird zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden. Somit können sich in einer Eigentümergemeinschaft Haus einige Fragen ergeben, die zum Beispiel das Hausgeld, die Kostenverteilung oder den Miteigentumsanteil betreffen. Wir möchten Ihnen einige wichtige Begriffe erklären und Ihnen zeigen, worauf Sie achten sollten.

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung entstehen in der Eigentumswohnung Rechte und Pflichten. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft besitzen Sie in der Regel nun Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Das Gemeinschafts- und Sondereigentum

Im Wohnungseigentumsgesetz sind die Begriffe Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum genau definiert.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst zum Beispiel:

  • das Dach
  • die Heizungsanlage
  • das Treppenhaus
  • die Fenster
  • der Estrich

Das Sondereigentum ist wiederum das Eigentum, welches nur dem Eigentümer dient. Hier können Dinge entfernt, hinzugefügt oder verändert werden, wenn dies die anderen Miteigentümer nicht beeinflusst oder die Außenansicht weitgehendst verändert. Dazu gehören:

  • die Badeinrichtung
  • Innentüren
  • Wand- und Bodenbeläge
  • die Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung
  • nicht tragende Wände

Für Eigentümer einer Eigentumswohnung ist es besonders wichtig eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, um eventuell anstehende Kosten die in einer Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden auch tragen zu können.

Warum es die Einteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum gibt

Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist besonders wichtig, wenn es um die Kosten für Modernisierung, Sanierung, Reparaturen und Instandhaltungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, geht. In der Eigentümerversammlung kann zum Beispiel festgelegt werden, dass die Kosten für ein neues Dach anteilmäßig auf die Eigentümer umgelegt werden. Müssen Leitungen innerhalb der Wohnung repariert oder neue Leitungen gelegt werden, betrifft dies nur den Wohnungseigentümer.

Das Gesetzt besagt aber, dass zum Beispiel die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Auch wenn die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes beschreibt, kann dieses Gesetz nicht umgangen werden.

Garagen, der Dachboden oder Keller können allerdings zum Sondereigentum deklariert werden. Ist allerdings eine Dachterrasse vorhanden, die von allen Eigentümern genutzt werden kann, fällt diese unter das Gemeinschaftseigentum.

Die WEG Verwaltung

Im Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass ein Verwalter mit den entsprechenden Aufgaben bezüglich der Verwaltung zu beauftragen ist. Ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis ist dabei unerlässlich, da der Wohnungseigentumsgesetz Verwalter fremdes Vermögen verwaltet. Dieser sollte über Kenntnisse in der Verwaltungstechnik und auch über Kenntnisse in privatrechtlichen Vorschriften vorweisen können. Die Rechte und Pflichten sind nicht nur im Verwaltervertrag, sondern auch im Wohnungseigentumsgesetz verankert.

Als Eigentümer selbst bekommen Sie meist nur sehr wenig von dem breit gefächerten Aufgabengebiet mit. Einige der Aufgaben möchten wir Ihnen im folgenden Abschnitt aufführen.

Die Aufgaben des WEG-Verwalters

Zu den kaufmännischen Aufgaben gehören zum Beispiel die Prüfung und Buchführung aller Geldein- und -ausgänge. Aber auch die Erstellung von Wirtschaftsplänen, die Mitwirkung bei Wohnungsverkäufen, die Veranlassung der Heizkostenabrechnung oder die Rechenschaftslegung und Disponierung des Geldverkehrs.

Zu den technischen Aufgaben gehören die Erfassung von Verbrauchswerten, die Beauftragung von Handwerkern und Sachverständigen. Zudem die Einweisung der Handwerker oder Schlüsselbestellungen.

Aber auch rechtliche Aufgaben hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft. Er muss die rechtlichen Verordnungen und Rahmenbedingungen kennen und beachten, sowie Verhandlungen von Wartungsverträgen durchführen. Er prüft Verträge und klagt vor Gericht bei Zahlungsrückständen. Bei Gerichtsterminen wirkt er mit und verhandelt mit den zuständigen Ämtern.

Zusätzlich führt er die Korrespondenz zwischen den Eigentümern und den Mietern einer Eigentumswohnung oder erstellt Sitzungsprotokolle. Der Verwalter erstellt die Hausordnung und achtet auf die Einhaltung. Er organisiert aber auch die Eigentümerversammlungen und führt das Protokoll.

Wenn es in der Eigentümergemeinschaft einmal Streit gibt

Immer wieder kann es dazu kommen, dass die einzelnen Parteien sich nicht einig werden. Kommt es in einer Eigentümerversammlung zu Streitigkeiten, die auch der Verwalter nicht schlichten kann, kann der Eigentümer gegen den Beschluss klagen. Diese Klage ist innerhalb eines Monats durchzuführen. Hier gilt allerdings zu bedenken, dass bei einer Niederlage der Kläger für die kompletten Kosten aufkommen muss.