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Immobilien vererben

Immobilien vererben - worauf muss man achten?
Immobilien vererben - worauf muss man achten?

Wenn Sie Immobilien vererben möchten, kann die Erbschaftssteuer die Begünstigten empfindlich treffen. Wir nennen die Höhe der Freibeträge und erläutern, inwieweit eine Schenkung zu Lebzeiten anstelle eines Erbes Sinn ergeben kann.

Wer seinen Lieben eine Immobilien vererben möchte, fragt sich oft mit Sorge: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Tue ich dem Erben überhaupt einen Gefallen, wenn ich ihm mein Haus vererbe, oder stürze ich ihn vielleicht in Unkosten, die er nicht tragen kann? Wir haben die Antworten auf die wichtigsten Fragen für Sie.

Wann keine Erbschaftssteuer für das Haus fällig wird

Sie möchten ein Haus vererben, in dem Sie leben und das der Mittelpunkt des familiären Lebens ist? In diesem Fall entfällt die Erbschaftssteuer auf Immobilien. Achtung: Das gilt nicht, wenn Sie nicht selbst in dem Haus leben, sondern es vermieten oder nur ab und zu als Wochenendhaus nutzen. Die Voraussetzung für den Wegfall der Erbschaftssteuer ist allerdings, dass der Erbe direkt nach Erhalt des Eigentums in das Haus zieht, wenn er nicht schon vorher darin wohnt, und für mindestens weitere zehn Jahre bleibt. Zieht er vor Ablauf der zehn Jahre weg, entfällt die Befreiung rückwirkend, und er muss die Summe nachzahlen.

Geht das Haus an ein Kind, einen Waisenenkel oder ein Stiefkind über, gilt bei der Erbschaftssteuer ein Freibetrag für die Fläche von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Was darüber hinausgeht, wird anteilig mit der Steuer belegt. Mit dem Wert der Immobilie hat dieser Freibetrag erst einmal nichts zu tun.

Unabhängig von diesen Befreiungen gibt es grundsätzlich vor der Erbschaftssteuer einen Freibetrag bei Immobilien für Kinder, Waisenenkel und Stiefkinder in Höhe von 400.000 Euro. Bei eingetragenen Lebenspartnern oder Ehegatten sind es sogar 500.000 Euro. Enkel profitieren von einem Freibetrag von 200.000 Euro und Urenkel, (Ur-)Großeltern sowie Eltern bekommen noch einen Freibetrag von 100.000 Euro zugestanden.

Immobilien vererben oder verschenken?

Immobilien vererben ist nicht die einzige Option

Bei einer Schenkung ist der neue Besitzer nicht an die Nutzung der Immobilie gebunden

Wenn Sie ein Haus verschenken, können Sie die Erbschaftssteuer umgehen. Zwar gibt es auch die Schenkungssteuer, deren Freibetrag ebenso hoch ist wie bei der Erbschaftssteuer, aber wenn Sie die Schenkung zu Lebzeiten vornehmen, können Sie bei guter Planung

trotzdem ganz steuerfrei vererben: Die Freibeträge können Sie nämlich nicht nur einmal im Leben, sondern alle zehn Jahre nutzen. Das Vererben zu Lebzeiten durch die Schenkung können Sie also ganz einfach staffeln.

Angenommen, Sie haben eine Immobilie im Wert von einer Million Euro und möchten es an Ihre/n Lebenspartner/in verschenken, ohne dass dafür Steuern anfallen. Sie fangen in diesem Fall einfach früh damit an und verschenken erst die eine Hälfte des Hauses und nach zehn Jahren dann die zweite. Dank des Freibetrags umgehen Sie so komplett die Schenkungssteuer für Immobilien.

Anders als beim Erben nach dem Ableben des ursprünglichen Immobilienbesitzers ist der/die Begünstigte der Schenkung nicht noch für zehn Jahre an das Haus gebunden: Er/sie kann es auf Wunsch sofort veräußern.

Zur eigenen Absicherung: Verschenken mit dem Nießbrauchrecht

Rund um das Erben und Vererben ist es wichtig, dass man sich gründlich absichert. Sie möchten das Haus verschenken, damit Ihre Erben keine Steuern zahlen müssen, würden es aber gern weiterhin nutzen? Vereinbaren Sie das Nießbrauchrecht. So geht zwar das Eigentum an den Beschenkten über, aber Sie dürfen das Haus weiterhin bewohnen oder gar an Dritte vermieten. Eine andere Variante ist das lebenslange Wohnrecht. Es wird zum Beispiel viel in Familien praktiziert, in denen mehrere Generationen unter einem Dach leben.

Erbe absichern

Möchten Sie eine Immobilie vererben und der Begünstigte ist nicht der nächste in der natürlichen Erbfolge, müssen Sie hinreichend belegen, dass Sie das Erbe tatsächlich in den Händen Ihres Auserwählten wissen möchten. Das können Sie zum Beispiel durch ein Testament tun oder durch einen Erbvertrag. Andernfalls kann der gesetzliche Erbe den Erbschein beantragen und seinerseits das Erbe antreten. Auch, wenn Sie jemand anderes als Alleinerben eingesetzt haben, bekommen die Nächsten in der Erbfolge noch immer einen Pflichtteil von einem Viertel des Nachlasswerts.